外郭団体質疑（サンセンタープラザ株式会社）
2025/8/20外郭団体に関する特別委員会
株式会社サンセンタープラザについても質疑をしました。
神戸市がリーダーシップを取り、資産価値が落ちてしまわないよう、早急で大胆な改革が必要です。
区分所有者が４１４名ほどもおり、全員の同意は難しいかもしれませんので、組合を立ち上げるなどの柔軟な対応も求められます。
神戸市生まれ育ちの私としては、小さい頃から馴染みのある街ですが、時代は変わっているのに、ほとんど変わっていないのが現状です。
どこにでもあるようなテナントは三宮から西元町まで十分にありますので、今までと同じような商業施設では立ち行きません。
安定収益、賑わいのためには複合大学を入れたり、東京ジョイポリスのような万博のヨルダンのような映像で楽しみ、癒されるような大人のためのアミューズメントパーク、アニメ街エリア等を分け、イメージを統一し、大きなビジョンを描き、早急に建て替えを進めていただきたいと思います。
試算では、投資回収も10年ほど、利益も倍以上となりました。必ず今よりは良くなるはずです。
以下、私の案です。コピペで貼り付けましたが、ヘッダーの文字も入ってしまい、見辛い部分がありますので、添付資料をご覧ください。
「さんセンタープラザ」（神戸・三宮のセンタープラザ／センタープラザ西館／東館）を区分所有者が一体となって再開発する際、 アミューズメントパーク、アニメ街、大学など大枠のテーマを掲げて進める案です。
- 区分所有者にとっての基本的なメリット
- 資産価値の向上 老朽化した建物を単独で改修するよりも、大規模再開発を行った方が不動産価値は高まりやすい。アニメや大学など特 色あるテナント誘致は、話題性と集客力を持ち、区分所有者の不動産価値向上に資する。
- 空室リスク低減 現状、空きテナント問題がある。大規模テーマを持たせることで集客の軸を作り、テナント需要を底上げできる。
- 一体運営のスケールメリット バラバラの所有・運営では広告・設備投資に制約があるが、一体化すれば効率的に PR や大規模投資が可能。
- 想定される課題
- 区分所有者の合意形成 数百の区分所有者の合意を得る必要があり、方向性の一致は難しい。再開発法や都市再生特別措置法の活用が必要。
- 投資負担 大規模再開発は莫大な資金を要し、収益化に時間がかかる。特に大学誘致などは初期投資が大きく、回収に長期を要 する。
- 市場ニーズの変動 アミューズメントやアニメ街は集客効果が期待できるが、ブームに左右されやすい。持続性をどう確保するかが課題。
- 行政・周辺との調整 三宮再整備との整合性や、隣接施設との競
- 合・相乗効果を見極める必要。
- テーマ別の有効性
- アミューズメントパーク型
・短期的な集客力は高いが、競合（USJ、神戸ハーバーランドのアミューズメントなど）も多い。
・屋内型・都市型に特化すれば差別化は可能。
- アニメ・ポップカルチャー街
・インバウンド需要も取り込める。秋葉原的なイメージで成功例あり。
・ただし継続的に話題を提供できる「IP 連携」「イベント運営ノウハウ」が不可欠。
- 大学・教育機関誘致
・安定した賃料収入を確保しやすい。
・学生が常に集まることで周辺商業の活性化につながる。
・一方で、賑わい創出というより「教育拠点化」に偏る可能性も。
- 総合評価
区分所有者にとっては、「一体化して大枠のテーマを持たせる」こと自体は資産価値を維持・向上させる有効な方向性といえます。
- アミューズメントは短期集客向き、
- アニメ街は観光・インバウンド向き、
- 大学誘致は安定収益向きと、それぞれ性質が異なるため、単独で進めるより複合的に組み合わせ（例：低層階＝アニメ・ アミューズメント、高層階＝大学やオフィス）といった形が現実的。 「神戸の三宮再整備計画」「他都市（名古屋・大阪）の外郭団体改革や再開発事例」と比較した具体的なモデルケース 実際に区分所有者の合意形成を進めるためのステップ
さんセンタープラザ再開発の整理
- 一体開発のメリット
- 資産価値向上 老朽化した建物を個別に改修するより、大規模再開発で不動産価値を高められる。
- 空室リスク低減 テーマ性を持たせることで集客力を確保し、テナント需要を底上げ。
- スケールメリット PR・設備投資・管理コストを効率化できる。
- 主な課題
- 合意形成 数百に及ぶ区分所有者の方向性調整が困難。法律的枠組み（再開発法、都市再生特別措置法）の活用が不可欠。
- 投資負担 大規模な資金調達が必要で、収益化までに時間を要する。
- 市場リスク アニメやアミューズメントはブーム依存。持続性の工夫が必要。
- 行政・周辺調整 三宮再整備計画との整合性、周辺商業施設との関係性調整が必須。
- テーマ別評価
- アミューズメントパーク型
・短期集客力は高い。
・USJ やハーバーランドと差別化が課題。
- アニメ・ポップカルチャー街
・インバウンド需要を取り込める。
・継続的な IP 連携・イベント運営体制が必須。
- 大学・教育機関誘致
・安定した賃料収入を確保しやすい。
・街の賑わい創出より教育拠点性に偏る可能性あり。
- 現実的な方向性
- 単独テーマではリスクが大きい。
- 複合モデルが有効：
- 低層階 → アニメ・アミューズメント（集客拠点） o 高層階 → 大学・オフィス（安定収益） o 公共空間 → イベント・展示ホール
合意形成のステップ
調査・データ収集
現状の空室率・収益性・耐震状況の把握 2. 将来ビジョン策定 三宮再整備との整合性を踏まえた大枠テーマ案を提示。
- 区分所有者への説明・意見集約
メリット・負担・収益シミュレーションを共有。
- 専門家・事業者との連携 デベロッパー・大学・IP コンテンツ企業を候補に交渉。
- 再開発法・都市再生スキーム活用 法制度を使って合意形成率を高め、資金調達を円滑化。 ＊区分所有者にとって「大枠テーマを掲げて一体再開発すること」は有効。リスク分散のため複合的テーマによる開発＋制度活用 による合意形成が不可欠。 次のステップとして「他都市の成功モデル（例：秋葉原のアニメ街化、梅田キャンパス誘致型再開発）」と比較し整理
他都市の成功モデルと比較
🔸秋葉原（東京） ― アニメ・ポップカルチャー街化
- 経緯 電気街からオタク文化の聖地へシフト。行政と民間事業者が一体でイベント・PR を推進。
- 成功要因 o 明確なターゲット（アニメ・ゲームファン＋インバウンド） o 継続的なイベント開催（秋葉原 UDX・アトレ等との連携） o 多様なテナント誘致（専門ショップ・カフェ・体験施設） → さんセンタープラザも「アニメ街化」は現実的。ただし、継続的に IP と連携し、街全体をプラットフォーム化する仕組みが必要。
🔸梅田キャンパス再開発（大阪）
- 事例 関西大学梅田キャンパス、大阪工業大学梅田キャンパスがオフィス街に進出。
- 効果 o 学生流入により昼間人口増加。 o 周辺の商業施設・飲食街の利用拡大。 o 安定した賃料収入確保。 → 大学誘致は「安定収益＋街の活性化」に直結。さんセンタープラザの上層階や西館などに教育機関を組み込むと有効。
🔸渋谷ヒカリエ（東京） ― 複合再開発
- 事例 劇場（東急シアターオーブ）、商業、オフィスを融合。
- 成功要因 o 多機能複合化で「平日＝オフィス、休日＝集客」の両立。 o エンタメと文化を核に街全体と連携。 → さんセンタープラザも「低層＝集客型施設、中層＝商業、高層＝大学・オフィス」といった複合構造が現実的。
🔸中之島フェスティバルタワー（大阪）
- 事例 オフィス・ホテル・文化施設（朝日新聞本社、フェスティバルホール）を一体整備。
- 効果 o 高級オフィス需要を獲得。 o 文化イベントが街のブランド力を向上。
→ さんセンタープラザにも「ホールや劇場機能」を設ければ、イベント開催で常に賑わいを演出可能。
🔸博多バスターミナル（福岡）
バス交通拠点＋商業施設。
鉄道と連携した人流創出。 観光・出張客の消費を取り込み。
→ 三宮は神戸の交通結節点なので、交通拠点＋商業・文化の複合機能が相性良い。
◾️総合
- 秋葉原型 → 「アニメ街化」で観光・インバウンドに対応
- 梅田キャンパス型 → 大学誘致で安定収益＋昼間人口増加
- 渋谷ヒカリエ型 → 複合再開発で平日と休日の集客を両立
- 中之島型 → 文化施設で街のブランド力を底上げ
- 博多型 → 交通拠点性を活かした商業展開
さんセンタープラザは「三宮の中心立地」という強みを最大化するために、複合モデル（アニメ・アミューズメント＋大学＋文化ホー ル＋商業）」が最も有効。
・公開データや類似事例をベースにした概算イメージ（正確な財務試算には実際の建物規模・テナント賃料・投資額等の詳細調査 が必要）
◾️さんセンタープラザ再開発 収益モデル（試算）
開発規模の前提（概算）
- 延床面積：約 10 万㎡（現状 3 館合計規模をベースに設定）
- 区分利用率：低層 30%（商業・アニメ街・アミューズメント）、中層 40%（商業・オフィス）、高層 30%（大学・教育機関）
- 想定投資額：1,000～1,200 億円（複合再開発の事例から算定）
想定収益源
(1)商業・アニメ街・アミューズメント（低層）
- 面積：約 3 万㎡
- 想定賃料：月 2.5～3.0 万円/坪
さんセンタープラザ再開発 収益モデル（試算）
開発規模の前提（概算）
- 延床面積：約 10 万㎡（現状 3 館合計規模をベースに設定）
- 区分利用率：低層 30%（商業・アニメ街・アミューズメント）、中層 40%（商業・オフィス）、高層 30%（大学・教育機関）
- 想定投資額：1,000～1,200 億円（複合再開発の事例から算定）
想定収益源
(1)商業・アニメ街・アミューズメント（低層）
- 面積：約 3 万㎡
- 想定賃料：月 2.5～3.0 万円/坪
- 年間収入：約 80～100 億円
- 収益性：集客効果大。ただしテナント更新・ブーム変動に左右されやすい。
オフィス・シェアスペース（中層）
- 面積：約 4 万㎡
- 想定賃料：月 1.5～2.0 万円/坪
- 年間収入：約 70～90 億円
- 収益性：比較的安定。周辺企業・スタートアップ誘致が前提。
大学・教育機関（高層）
- 面積：約 3 万㎡
- 想定賃料：月 0.8～1.2 万円/坪（長期契約）
- 年間収入：約 30～40 億円
- 収益性：長期安定。ただし短期的な集客力は低い。
イベントホール・文化施設（共用部）
- 収益：年間 10～15 億円（貸館料・イベント収入）
- 効果：直接収益より「話題性・街のブランド向上」に寄与。
年間総収益イメージ
- 商業系：80～100 億円
- オフィス系：70～90 億円
- 大学系：30～40 億円
- 文化・イベント：10～15 億円 ➡ 合計：190～245 億円/年
投資回収シミュレーション
- 投資額：1,000～1,200 億円
- 年間収益：190～245 億円
- 営業経費（維持管理費・人件費等）：収益の 30％前後（60～70 億円）
- 年間純利益：120～175 億円
➡ 単純回収期間：約 7～10 年 （以降は純収益が区分所有者への分配や再投資原資となる）
区分所有者への有効性
- 資産価値向上：老朽建物よりも坪単価上昇が見込める。
- 安定収益：大学・オフィスが基盤を支え、商業・アミューズメントで上振れ可能。
- リスク分散：複合化によりブーム依存を軽減。
- 行政協力余地：三宮再整備と連動するため、補助制度・都市計画上の支援が期待できる。 ＊区分所有者にとっては、
- 単一テーマではなく「複合型開発」
- 安定収益（大学・オフィス）＋話題性（アニメ・アミューズメント）＋ブランド力（文化施設）を組み合わせることで、10 年弱で 投資回収可能なモデル が描ける。
さんセンタープラザ再開発における行政支援の活用
「行政支援の活用（都市再生特別措置法、税制優遇、補助金制度）」 の整理
(1)制度的枠組み
都市再生特別措置法
さんセンタープラザ収益モデル
- 概要：国が「都市再生緊急整備地域」や「特定都市再生緊急整備地域」を指定し、大規模再開発に支援。 メリット 容積率の緩和（建築可能床面積拡大 → 高層複合化が可能） 用途制限の緩和（商業＋大学＋文化施設など複合利用を可能に） 税制特例（固定資産税・都市計画税の軽減） 適用余地：三宮再整備は国土交通省の「都市再生プロジェクト」に位置づけられており、適用可能性が高い。
(2)再開発関連法制（市街地再開発法・区分所有法特例）
- 課題解決：数百の区分所有者がいる場合、合意形成が最大のハードル。
- 制度的解決策
都市再開発法：組合施行方式を取ることで、一定割合以上の合意があれば事業を推進可能。 区分所有法の特例：耐震不適格建物などでは、従来の「全員合意」から「5 分の 4 以上の賛成」で建替え可能。 メリット 全員一致が不要 → 少数の反対者がいても事業を前進できる。
公的不動産（PRE戦略）との連携
- 三宮駅前は JR・阪急・阪神・神戸市の交通拠点。行政や鉄道会社が持つ土地・施設と一体開発することで、広域的な集 客効果が期待できる。
- 神戸市は「三宮クロススクエア」構想を進めており、連携余地が大きい。
財政・税制支援
税制優遇
- 都市再生特措法に基づく税制特例 o 固定資産税・都市計画税の減免（一定期間） o 登録免許税・不動産取得税の軽減
- 区分所有者にとっては、再開発後の税負担を緩和できる。
補助金・交付金
- 国の都市再生整備計画事業：基盤整備（歩行者空間・広場・地下道など）に対し国費補助あり。
- 神戸市独自補助：中小規模ビル建替え支援制度あり（再開発スキーム拡大で適用可能性）。
- 省エネ・防災補助金：ZEB（ゼロエネルギービル）化や耐震化で国交省・環境省の補助金を活用可能。
ファイナンス支援
- 都市再生機構（UR 都市機構）：事業協力、ノウハウ提供、資金協力。
- 不動産証券化（SPC 方式）：再開発組合が資産を証券化 → 区分所有者が出資し、外部投資家（デベロッパー・金融機 関）とリスクを分担。
- 日本政策投資銀行(DBJ)、地域金融機関：再開発事業への長期融資・保証。
- 事業推進シナリオ（区分所有者に有利な形）
- 現状調査：耐震不適格性・老朽化を確認 → 区分所有法特例を使える根拠を確立。
- 再開発組合設立：区分所有者が主体となり、デベロッパー・大学・IP 企業をパートナーに参画。
- 都市再生特措法の指定：神戸市・国と協議 → 容積率緩和＋税制特例を獲得。
- 補助金活用：基盤整備や省エネ・防災部分に国費補助を組み込み、区分所有者の負担軽減。
- ファイナンス設計：SPC 方式で外部資金を呼び込み、区分所有者の出資比率を抑える。
- 複合施設開業：商業・アニメ・大学・文化の複合施設として稼働開始。
- 収益分配：賃料収入＋イベント収入を組合で管理し、持分に応じて分配。
まとめ
- 行政支援をフル活用することで、区分所有者の合意形成負担・資金負担を大幅に軽減可能。
- 特に「都市再生特別措置法＋再開発法の組合方式」がカギ。
- 区分所有者にとっては 資産価値上昇＋税負担軽減＋リスク分散 のメリットが得られる。
さんセンタープラザ再開発 フロア別モデル案
地下階（ B1 〜 B2 ）
- 交通結節機能＋基盤整備 三宮駅（JR・阪急・阪神・地下鉄）との直結地下通路 フードコート（低価格・学生・観光客向け）・コンビニ・ドラッグストアなど日常生活支援店舗 o 人流を施設に自然誘導 o 大学誘致・オフィスワーカー・観光客の生活利便を確保
低層階（ 1F 〜 3F ）
- アニメ・ポップカルチャー街 / アミューズメント o 1F：アニメ関連ショップ、キャラクターグッズ、体験型展示（秋葉原型の街並み演出） o 2F：テーマカフェ（アニメカフェ・e スポーツバー・コラボカフェ） o 3F：屋内型アミューズメント（VR 体験・脱出ゲーム・セガ系施設等） 若年層・インバウンド観光客をターゲット 集客力のある「顔」として話題を生むフロア
中層階（ 4F 〜 8F ）
- 商業＋オフィス＋シェアスペース o 4F〜5F：生活利便型商業（家電量販店、書店、生活雑貨店など） o 6F〜7F：中規模オフィス、スタートアップ支援拠点、コワーキングスペース o 8F：医療モール・専門学校（リハビリ、看護、IT 系） 安定した賃料収入源 平日昼間の利用者を確保（大学と相互補完）
高層階（ 9F 〜 15F ）
- 大学・教育機関 o 学部キャンパス（例：経済・情報・観光学部など都市型に相性が良い学科） o 産学連携研究拠点（地元企業・IT 企業との共同ラボ） 長期契約による安定収益 学生流入で昼間人口を増加させ、下層商業を支える
上層階（ 16F 〜 20F ）
- 文化・イベント・MICE 機能 o 16F〜18F：多目的ホール（アニメイベント、音楽ライブ、地域カンファレンス） o 19F〜20F：中規模シアター（映画・演劇・アニメ上映会場） 街のブランド力強化 常時イベント開催で集客を循環させる
最上階（屋上）
- 屋上ガーデン・展望エリア o 神戸港・六甲山を望む展望台 o 屋外イベントスペース（夏祭り、ビアガーデン、インバウンド観光用） 神戸の景観を活かした観光資源化 三宮駅周辺との差別化ポイント
フロア別収益イメージ
- 低層階（アニメ・アミューズメント） → 高集客・高回転
- 中層階（商業・オフィス） → 安定収益
- 高層階（大学） → 長期安定契約
- 上層階（ホール・シアター） → ブランド力・話題性向上
- 屋上 → 観光資源＋イベント収益
総合評価
- 下層＝話題性（集客）
- 中層＝安定性（オフィス・商業）
- 高層＝持続性（大学・文化）
がバランスよく組み込まれており、区分所有者にとって 収益性＋資産価値上昇＋街のブランド強化 を同時に達成。 「収益シミュレーション（フロア別賃料想定）」 の形で数値に落とし込む ※数値は三宮周辺の商業ビル賃料相場・大学キャンパス賃料実績・類似施設データを参考にした概算。
さんセンタープラザ再開発 フロア別収益シミュレーション（概算）
前提条件
- 延床面積：約 100,000 ㎡（センタープラザ 3 館合計規模ベース）
- テナント稼働率：90％（再開発後を想定）
- 賃料水準：三宮周辺の相場＋用途特性を加味
- 地下階（ B1 〜 B2 ）
- 面積：約 10,000 ㎡
- 主用途：フードコート、日常利便店舗
- 想定賃料：月 1.5 万円/坪
- 年間収入：約 15 億円
- 低層階（ 1F 〜 3F ）
- 面積：約 20,000 ㎡
- 主用途：アニメ街、ポップカルチャー関連、アミューズメント施設
- 想定賃料：月 2.5〜3.0 万円/坪
- 年間収入：約 60〜72 億円
- 中層階（ 4F 〜 8F ）
- 面積：約 30,000 ㎡
- 主用途：商業店舗、オフィス、シェアスペース、医療モール
- 想定賃料：月 1.8 万円/坪
- 年間収入：約 65 億円
- 高層階（ 9F 〜 15F ）
- 面積：約 25,000 ㎡
- 主用途：大学キャンパス、教育機関、研究拠点
- 想定賃料：月 1.0 万円/坪（長期契約）
- 年間収入：約 30 億円
- 上層階（ 16F 〜 20F ）
- 面積：約 10,000 ㎡
- 主用途：文化ホール、イベントスペース、シアター
- 想定収益：貸館料・イベント収入中心（テナント賃料換算）
- 年間収入：約 15 億円
- 屋上・共用部
- 面積：約 5,000 ㎡
- 主用途：展望エリア、屋外イベントスペース
- 想定収益：イベント収入・広告収入
- 年間収入：約 3 億円
年間総収益イメージ
- 地下階：15 億円
- 低層階：60〜72 億円
- 中層階：65 億円
- 高層階：30 億円
- 上層階：15 億円
- 屋上：3 億円
➡ 合計：188〜200 億円/年
投資回収シミュレーション
- 想定総投資額：1,000〜1,200 億円
- 年間運営経費：収益の 30％（約 60 億円）
- 年間純利益：約 125〜140 億円
- 投資回収期間：約 8〜10 年
区分所有者へのメリット
- 安定収益（大学・オフィス） と 集客力（アニメ・アミューズメント） を両立。
- 税制優遇・都市再生特措法活用 で実際の回収期間はさらに短縮可能。
- 資産価値の大幅上昇 により、再開発前の老朽ビルよりも大幅な利益確保が見込める。
さんセンタープラザを複合再開発した場合、年間収益 200 億円規模・投資回収 8〜10 年 という、民間デベロッパー・区分所有者双 方にメリットのある事業性が見込める。 「このモデルを実現するための パートナー候補（大学、アニメ IP 企業、デベロッパー）」
- 現在のさんセンタープラザの収益状況（概算）
- 再開発後モデルとの比較
- 想定されるパートナー候補（大学、アニメ・IP 企業、デベロッパー）
1.現在のさんセンタープラザの収益状況（概算）
- 区分所有方式で数百人以上のオーナーが存在
- 築年数が古く、老朽化・耐震性の問題あり
- 空室率が比較的高め（特に東館・西館の上層階）
- 賃料水準は三宮の一等地にもかかわらず坪 1.0〜1.2 万円程度と低め
- 駅前立地であるため、低層階テナントは一定の需要がある 仮に現在の稼働率を 70〜75％ とすると
- 延床約 10 万㎡
- 実稼働面積：約 7 万㎡
- 平均賃料：坪 1.0〜1.2 万円/月
- 年間総収入：約 70〜90 億円
3.想定されるパートナー候補
(1) 大学・教育機関
- 関西学院大学（三宮サテライトキャンパスあり → 拡張の可能性）
- 神戸大学（都市政策・国際文化など都市型学部と相性）
- 専門学校グループ（ECC、HAL、辻調理師など大手が都市キャンパス需要あり）
- 外部大学（東京の私大が地方キャンパス進出する例もある：立命館東京・関西大梅田など）
(2) アニメ・ IP 企業
- セガ/CA セガジョイポリス（VR・アミューズメント連携）
- バンダイナムコ（アニメ・ゲーム複合施設の実績あり）
- KADOKAWA（ところざわサクラタウン型モデル）
- 東宝/東映（映画・アニメ IP シアター展開）
- 海外 IP 企業（韓国・中国系コンテンツ企業によるアニメストリート展開）
(3) デベロッパー・事業推進
- 三菱地所（丸の内・秋葉原での再開発経験豊富）
- 阪急阪神不動産（三宮〜梅田沿線での大型開発多数）
- 大和ハウス・積水ハウス（再開発・複合商業ビル事業実績）
- UR 都市機構（再開発組合支援、資金調達スキーム支援）
総合評価
- 現状：約 70〜90 億円の収益に留まり、老朽化で資産価値も低下傾向。
- 再開発後：年間 200 億円規模の収益ポテンシャル、純利益 3〜4 倍、投資回収 8〜10 年で十分可能。
- パートナー企業（大学・IP 企業・デベロッパー）を巻き込めば、区分所有者の負担を大幅に軽減できる。
さんセンタープラザ再開発 ロードマップ（区分所有者向け）
現状把握フェーズ
- 建物診断・調査 o 耐震診断・設備老朽化調査 → 「再開発が不可欠である根拠」を明確化 o 空室率・現行賃料・収益実態をデータ化
- 資産評価 o 区分所有者が「現状の資産価値」を把握（老朽化による下落傾向を可視化） 目的：所有者が「このままでは資産価値が下がり続ける」と理解すること
ビジョン策定フェーズ
- 基本コンセプト案
「複合型開発：低層＝アニメ街、中層＝商業・オフィス、高層＝大学・文化施設」 再開発後の収益シミュレーションを提示（収益 2 倍、純利益 3〜4 倍） • 都市再生との整合性 o 三宮再整備（クロススクエア構想）とリンクさせ、行政支援が得られる構造に 目的：区分所有者が「再開発により利益を得られる」イメージを共有
合意形成フェーズ
- 説明会・意見収集 o 所有者全体に対し複数回の説明会を実施 o Q&A 集や収益モデルを配布 → 透明性を確保
- 合意要件の整理 o 再開発法や区分所有法特例を活用 「5 分の 4 以上の賛成」で事業決定可能に
- 反対派対策 o 出資負担が難しい所有者には「権利変換＋現金化」オプションを用意
目的：所有者の不安を取り除き、合意率を最大化
事業組成フェーズ
- 再開発組合設立 o 区分所有者を組合員とし、議決権を整備 o 組合が事業主体となり、パートナー（大学・デベロッパー・IP 企業）を選定
- パートナー選定 o 大学誘致候補、アニメ・IP 企業、デベロッパーに対し提案募集
- 行政連携 o 神戸市・国土交通省に「都市再生特別措置法の指定」を申請 o 容積率緩和・税制優遇・補助金を獲得 目的：再開発を「制度と資金」で後押しできる体制を固める
実施フェーズ
- 資金調達
SPC（特別目的会社）方式で、区分所有者＋外部投資家＋金融機関で資金分担 国・市の補助金で基盤整備費用を軽減
- 建設・仮移転 o 仮設商業施設やオフィスを確保し、既存テナントの営業継続を支援
- 開業準備 o テナント契約、大学キャンパス整備、アニメイベント企画を並行して進める
開業後フェーズ
- 収益分配
賃料収益・イベント収入を再開発組合で一括管理
区分所有持分に応じて利益を分配 • 街全体での連携
o 三宮クロススクエアやハーバーランドと連携したイベントを開催
o 神戸全体の観光・インバウンド需要を取り込む
結論（ロードマップのポイント）
- 現状の危機感を可視化 → 合意の土台
- 未来の収益モデルを共有 → モチベーション強化
- 法制度（再開発法・都市再生特措法）を活用 → 少数反対派の壁を突破
- 外部パートナー導入で区分所有者の負担軽減
- 投資回収 8〜10 年で利益循環を実現
再開発組合設立の手順
事前準備
- 建物・敷地の調査 o 耐震診断・老朽化調査（→再開発が必要な根拠を明示） o 土地権利関係・区分所有者名簿の整理
- 事業性検討
収益シミュレーション（現状 vs 再開発後） 想定スキーム（複合用途、大学・商業・文化の組合せ） 目的：所有者に「再開発しなければ資産価値が下がる」と理解させる
構想段階
- 基本方針案の作成
用途構成、フロア別配置、収益モデルの素案
- 関係者説明会 o 区分所有者向けに複数回開催 o 合意形成に向けた意見聴取
- 賛同者の確保 o 法律上は「3 分の 2 以上の地権者（面積または議決権ベース）」が必要目安
組合設立準備
- 再開発準備組合の設立 o 区分所有者の有志で「準備組合」を立ち上げる o 弁護士・不動産コンサル・都市計画専門家をアドバイザーに
- 事業協力者の検討 o デベロッパー・大学・アニメ IP 企業など外部事業者に参加を打診
再開発組合設立認可申請
- 行政（神戸市）に申請 o 「市街地再開発法」に基づき、神戸市が認可権限を持つ
- 必要な賛成割合 o 土地所有者・借地権者の 3 分の 2 以上の同意 が必要 o （建替えの場合は、耐震不適格建物なら区分所有法の「5 分の 4」で成立可）
事業計画決定
- 組合設立後、正式に事業計画を策定
- 都市再生特別措置法の適用申請
- 容積率緩和、税制優遇、補助金を活用可能
必要書類（典型例）
- 組合設立認可申請書（神戸市都市局宛）
- 組合規約（案） o 組合の名称、所在地、目的、事業範囲、構成員資格、議決権など
- 事業計画書（案） o 用途構成、延床面積、資金計画、収益予測
- 設立同意書 o 区分所有者・借地権者からの同意署名（3 分の 2 以上必要）
- 位置図・土地利用計画図 o 再開発対象範囲を示す地図
- 資金計画書 o 総事業費、資金調達方法（組合出資、補助金、金融機関借入）
- 事業協力者の基本合意書（任意）
デベロッパー・大学・テナント企業との協力枠組み
区分所有者が押さえるべきポイント
- 合意形成は「数」ではなく「面積比率」：広い床を持つ所有者の同意が鍵。
- 少数反対者対策：権利変換（再開発後の新床を割り当て） or 現金清算を提示。
- 行政との関係：神戸市都市局に早期相談 → 都市再生特措法の指定を受けることで、税制・容積率・補助金を獲得可 能。
◾️まとめ
- 再開発組合設立には「区分所有者の合意（3 分の 2 以上）」と「神戸市の認可」が必須。
- 必要書類は 規約・事業計画・資金計画・同意書が中心。
- 行政支援を受けるためには、都市再生特別措置法の活用がカギ。
